【保存版】後悔しない不動産売却｜正しい手順と注意点をプロが解説！
はじめに：不動産売却で失敗しないため
不動産売却は、人生でそう何度も経験するものではありません。
だからこそ、「どの業者を選べばいいのか」「価格は妥当なのか」「そもそも何から始めれば？」と不安になる方が多いのも当然です。
この記事では、10年以上不動産業界に関わってきた弊社が、「後悔しない不動産売却」を実現するための手順や注意点をわかりやすく解説していきます。売却前の心構えから、実際の契約・引き渡しまで、この記事を読めば全体像が見えてきます！
1. 不動産売却の流れを全体把握しよう
まずは、不動産売却の全体像を把握しましょう。
不動産売却の基本ステップ
- 相場の調査・売却の目的整理
- 不動産会社選び・媒介契約の締結
- 販売活動（広告・案内）
- 購入希望者との交渉・契約締結
- 決済・引き渡し
この流れを理解しておくだけで、営業マンの言いなりにならず、主体的に判断できるようになります。
2. スタートは「相場を知る」ことから
多くの人が、売却を「不動産会社に依頼すること」から始めようとしますが、それはちょっと待った！
まずやるべきは 相場を知ること です。
相場を知る３つの方法
- レインズマーケットインフォメーション（国土交通省提供の売買事例公開）
- 不動産ポータルサイト（SUUMO・アットホーム等）
- 不動産査定サイトで複数査定をとる
相場を知らずに売却すると…
・相場よりも安く売ってしまう
・逆に高値をつけすぎて売れ残る
・不動産会社に都合のいい価格を飲まされる
といったリスクがあります。
3. 良い不動産会社を見極めるポイント
不動産売却で最大のポイント、それは 「どの不動産会社を選ぶか」 に尽きます。
チェックポイント５選
- 両手仲介を前提にしていないか
- レインズへの登録を明言しているか
- 販売活動の内容が具体的か
- 囲い込み（他社からの問い合わせを拒む）をしていないか
- 専任媒介を強く迫ってこないか
特に注意したいのは「囲い込み」。これは売主にとって不利益でしかありません。囲い込みを防ぐためには、販売状況をこまめに報告してくれる業者を選びましょう。
4. 媒介契約の違いと注意点
媒介契約には以下の３種類があります。
| 種類 | 複数社依頼 | レインズ義務 | 報告義務 |
|---|---|---|---|
| 一般媒介 | 〇 | 任意 | 無し |
| 専任媒介 | × | 7日以内に義務 | 2週間に1回 |
| 専属専任媒介 | × | 5日以内に義務 | 1週間に1回 |
初心者には「一般媒介」か「専任媒介」がおすすめです。
専属専任媒介は拘束が強く、売却活動の自由度が落ちるため慎重に。
5. 内覧対応と買主との交渉
問い合わせが入ると、いよいよ内覧対応と価格交渉が始まります。
内覧で見られるポイント
- 清掃の行き届き具合
- 日当たりや換気
- 生活感の有無（過度な私物はNG）
- 隣人や周辺環境
できるだけ空室状態が望ましいですが、居住中でも「片付け」「換気」「明るさ」の３点だけは意識しましょう。
6. 売買契約のチェックポイント
買主が見つかると「売買契約」を締結しますが、ここが最重要ポイント！
チェックすべき契約内容
- 手付金の金額と支払い時期
- 引渡し期限・違約金の条件
- 契約不適合責任の範囲と期間
- 設備の故障・境界等のトラブル記載
契約書は、不動産会社任せではなく、必ず自分でも目を通すこと。専門家にダブルチェックを依頼するのも有効です。
7. 決済・引渡しとその後の手続き
契約後は、数週間～1ヶ月程度で決済・引渡しを行います。
決済日に行うこと
- 売買代金の受領
- 鍵の引渡し
- 登記の変更
- 管理会社や自治体への届け出
- 固定資産税の清算
この日をもって、売主としての責任は一区切り。
ただし、契約不適合責任の期間中（通常3か月～1年）はトラブルに注意が必要です。
8. よくある失敗事例とその回避策
失敗① 高すぎる価格で売り出し → 結局値下げ
▶ 対策：晒しものになるケースも！相場に基づいた価格設定を。不動産会社に任せきりにしない！
失敗② 囲い込みで売却が長期化
▶ 対策：レインズに登録されているか、他業者からの内覧希望も受け入れているか確認！
失敗③ 売却益に課税され、手取りが想定より少なかった
▶ 対策：譲渡所得税の計算を事前に税理士などに確認。特例の活用も検討！
9. より高く、より安心に売るためのポイントまとめ
- 相場把握は「査定＋自分の目」で（弊社では時価査定もおこないます）
- 良い不動産会社の見極めを妥協しない
- 契約書は専門家にダブルチェックしてもらう
- 決済まで手を抜かず、最後までリスク管理
- 税金や諸費用も含めた「手取り計算」を忘れずに！
おわりに：不動産売却は「情報戦」
不動産売却は、一見難しそうに見えますが、「知っているかどうか」 で結果が大きく変わります。
適切な準備と信頼できるパートナーがいれば、納得のいく売却は必ず実現できます。
ぜひ、この記事をきっかけに一歩踏み出してみてください。
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